Ursa

Podul, spațiul cu un potențial enorm

Mansarde » Solutii de amenajare spatiala | 12 iunie 2019

 

Cu aproximativ un deceniu în urmă, a existat un trend destul de puternic al mansardării blocurilor de locuințe multietajate din cartierele comuniste, mai ales cele de 4 -5 etaje. Tendința s-a atenuat, din diverse motive: au apărut probleme între proprietarii apartamentelor din bloc (nu s-au înțeles cu privire la înstrăinarea părților comune), au fost tot mai puțini doritori, în contextul dezvoltării de noi proiecte imobiliare, soluțiile de mansardare nu s-au dovedit tocmai eficiente și nici simplu de autorizat etc. Totuși, marile orașe mai dispun de un patrimoniu important: clădirile vechi din zonele centrale, care au de regulă poduri generoase, potrivite pentru mansardare. În Occident, acestea sunt valorificate la maximum, pentru că piața imobiliară este sensibilă la locație, iar autoritățile încurajează folosirea eficientă a spațiului construit. O mansardă în centrul Parisului sau Londrei costă o avere, chiar dacă nu este un reper din perspectiva confortului. A venit vremea ca aceste spații să fie valorificate și la noi, motiv pentru care vă propunem o abordare metodică a temei, din diverse perspective: tehnică, estetică, juridică, practică pur și simplu.

 

Avem o structură, ce facem cu ea?

Ne putem gândi la următoarea situație de pornire: avem un pod, ca mulți alții, într-un imobil ceva mai vechi (să zicem interbelic), cu unul sau mai mulți proprietari. Cel mai probabil este un loc destul de întunecos, rece iarna și cald, înăbușitor vara. Păsările își fac loc prin spărturi și se stabilesc aici... în fine, se depozitează ceea ce probabil nu va mai folosi nimeni niciodată. Dacă este un spațiu comun, haosul e garantat: fiecare locatar își pune aici te miri ce și uită... Poate fi interesant să cauți printre lucruri vechi, ba chiar poți recondiționa și refolosi unele dintre ele, pur și simplu în scop decorativ.

Avantajele unui asemenea spațiu sunt însă enorme. În cazul în care clădirile prevăzute cu poduri sunt situate în centrul unui oraș, fiind vorba de clădiri vechi, locația este cea care ne avantajează. Din perspectiva spațiului, acesta este de regulă necompartimentat, open space, permițândo amenajare liberă și creativă; oferă posibilitatea unui arhitect să utilizeze eficient spațiul și să amplaseze cât mai avantajos utilitățile. Structura șarpantei, de regulă din lemn masiv, ajuns la o rezistență considerabilă în urma deceniilor de mineralizare, aduce cu sine elemente vintage care pot fi lăsate aparent, după o finisare oportună,  sau mascate sub plăci de gips-carton. Combinația de elemente retro și minimaliste sau hi-tech este căutată în această perioadă. Iar totul trebuie pus în lumină... cu ajutorul unor ferestre de mansardă generoase Velux, fără de care, în fond, acest spațiu nu ar avea nimic special. Daca ferestrele sunt amplasate la nivelul de jos, se poate obține o perspectivă asupra clădirilor învecinate care poate fi de neprețuit.

 

Situația juridică

Foarte importanți sunt pașii pe care trebuie să îi facă beneficiarul din perspectivă juridică, pentru a-l transforma în spațiul locuibil dorit, de aceea am discutat cu reprezentanții unor instituții -primării, notariate, oficii de cadastru și carte funciară.

În cazul imobilelor cu mai mulți proprietari, cel mai adesea podurile nu sunt identificate distinct ca element de proprietate, ci sunt trecute la spații comune, ca și casa scării, subsolurile tehnice, zonele de acces etc. Proprietatea asupra podului este redată astfel în procente din părțile comune ale clădirii, aparținând tututor proprietarilor apartamentelor, în funcție de suprafața respectivelor unități (dacă nu cumva au înstrăinat dreptul asupra lor). Atunci când un proprietar își vinde apartamentul dintr-un asemenea imobil, va vinde deopotrivă și cota parte din terenul de sub casă, respectiv din spațiile comune. Notarul va trece în mod expres în contractul de vânzare aceste procente.  Subsecvent, în extrasul de carte funciară ele vor apărea distinct, sau la coloana cu alte observații.

Să luăm de pildă situația  unei case cu trei proprietari, unul care deține un apartament de 100 mp, iar alți doi cu câte 50 mp. Aici, podul  neîncălzit, neamenajat, va aparține tuturor, în proporție de 50 % primul și respectiv câte 25 % ceilalți doi cu apartamente mai mici. Cam de aici apar și discuțiile, pentru că, legal, pentru orice lucrare la pod trebuie să existe acordul tuturor proprietarilor și, desigur, o repartiție proporțională a cheltuielilor. De multe ori, unul dintre aceștia dorește să investească și se lovește de refuzul celorlalți, care pot dori să tragă un folos de aici și să-și vândă cota parte din acest spațiu comun. Teoretic, se poate; practic, notarul public va autentifica vânzarea doar în baza unui extras de carte funciară pe spațiul menționat. Aceasta înseamnă să existe o documetație cadastrală a podului, cu toți proprietarii existenți trecuți în acte și, în baza acesteia, să se translateze proprietatea. În ultimul timp, se regăsește tot mai adesea și situația aceasta, când apare un investitor interesat să cumpere întregul pod, de la toți proprietarii, pentru a amenaja o locuință. Devenit proprietar tabular exclusiv, el nu mai trebuie să solicite acordul celorlalți pentru a reamenaja podul, dar trebuie să respecte legislația în domeniul construcțiilor. Cazul în care există mai mulți proprietari este, desigur, complicat. Mai simplu este cel în care avem un singur proprietar, dar și aici avem de-a face cu câteva obligații legale.

 

Situația fiscală

În mod normal, spațiile comune nu se impozitează la fel ca apartamentele propriu-zise. Un proprietar cu un apartament și cotă la părți comune din scări, respectiv pod, va plăti impozit doar pentru apartament și pentru terenul de sub casă, evidențiate distinct pe decizia impunere și pe certificatul de rol fiscal. Când însă podul devine spațiu locuibil, încălzit, proprietarul acestui spațiu va plăti impozit integral pentru el, ca pentru orice apartament. Totodată, dacă să zicem clădirea este construită în 1940, dar amenajarea podului este finalizată cu recepția în 2018, spațiul respectiv va fi impozitat ca o clădire nouă, nemaibeneficiind de deducerile existente pentru clădirile vechi. Diferența poate fi destul de mare, iată un exemplu concret: pentru casa cu un singur proprietar din 1940, în suprafață de circa 250 mp utili, impozitul înaintea reparațiilor capitale se poate ridica la 500 lei, exclusiv teren; după recepția lucrărilor, impozitul anual poate crește la 1.100 lei exclusiv terenul, deci mai mult decât dublu.

 

 Autorizare

În situația în care podul permite transformarea în spațiu locuibil, proprietarul acestui spațiu trebuie să parcurgă o serie de pași pentru autorizare. Trebuie să fim conștienți de faptul că, amenajând o mansardă locuibilă, putem aduce schimbări structurii, sarcinilor care apasă asupra clădirii, funcționalității spațiului; și chiar dacă asemenea sarcini ni se par nesemnificative, trebuie să cerem opinia unui arhitect, care va decide unde se încadrează această intervenție. Mulți sunt de părere că ”nu știe și nu interesează pe nimeni ce fac eu în pod”; este o concepție greșită nu doar din perspectiva siguranței locatarilor (care este reală!), ci și dintr-una pragmatică: o asemenea mansardă nu se poate vinde fără documentele potrivite, conform legislației în vigoare. Unii ajung să aibă nevoie de proiect la ani după ce au finalizat lucrarea și... e destul de dificil. Dar să vedem și o părere autorizată.”Pentru cadastrarea unei mansarde amenajate într-un pod nelocuit anterior, în primul rând trebuie să existe o autorizație de extindere, sau de construire a mansardei. Autorizația se obține în baza unui proiect elaborat de un arhitect, iar cu această autorizație și cu procesul verbal de recepție aferent se merge la primărie pentru eliberarea certificatului de atestare a edificării construcției sau de extindere. Apoi, se merge la administrația financiară pentru înscrierea pe rol a mansardei. Ulterior, se poate depune dosarul la cadastru pentru înscrierea în cartea funciară a autorizației și implicit a mansardei”, arată domnul Cornel Mânzat, reprezentantul firmei de cadastru Globus Geoproiect.

În aceste cazuri mai există și alte particularități. De exemplu, utilitățile, inițial inexistente de regulă la acest nivel, sunt necesare, și atunci este nevoie de aprobări speciale, mai ales când este vorba despre rețeaua de gaze. Instalația de apă curentă trebuie verificată, să aibă suficientă presiune (dacă nu, se montează o pompă suplimentară). Transformarea unui pod în mansardă este atractivă, însă deloc simplă, pentru că investitorul se poate confrunta cu numeroase situații, unele previzibile, altele nu. Este suficient să ne gândim la stabilitatea și rezistența structurii, la etanșeitatea învelitorii, eficiența energetică (termoizolarea este obligatorie), accesul, sarcinile suplimentare asupra construcției atunci când apar noi funcționalități etc.

 

Confort: temperatură, iluminare, aer

Un bun început este faptul că zona superioară a construcției este cea mai caldă, datorită aerului cald care se ridică natural, după o simplă lege a fizicii. Totuși, termoizolarea este obligatorie, de preferat cu materiale cât mai performante, ignifugate. Etanșeitatea învelitorii trebuie verificată, pentru că acum orice picătură de apă deranjează. Dar nimeni nu vrea să se închidă într-un spațiu întunecos și neaerisit, eventual limitându-se la acele câteva lucarne mici, prevăzute la vechile clădiri pentru ca aerul să circule prin pod. Așadar, un aspect important este rezolvarea problemei iluminării naturale și a ventilației. Cea mai bună metodă este montarea unor ferestre de mansardă Velux, care transformă radical acest spațiu. Cu câteva astfel de ferestre, un pod neprimitor poate deveni cel mai atractiv spațiu al clădirii. Zona utilă se extinde nesperat, cu o nouă perspectivă asupra vecinătăților și asupra propriului mod de a locui. Iar mansarda obținută poate avea și altă destinație decât cea de locuință – la fel de bine poate fi sediul unor birouri, un atelier etc. Important este ca incinta (sau incintele) să aibă lumină pentru o perioadă cât mai lungă din zi, iar ferestrele de mansardă au acest avantaj, în mod excepțional. Și pentru că am vorbit mai devreme despre combinația dintre vechi și nou, ce poate fi mai ”trendy” decât ca, într-un spațiu marcat de trecerea timpului, cu o atmosferă aparte, să vii cu niște ferestre de mansardă performante, eficiente energetic, care permit aerisirea și sunt automatizate, având acționare de la distanță?

150 de ani alaturi de profesionistii in acoperisuri