Cu aproximativ un deceniu în urmă, a existat un trend destul de puternic al mansardării blocurilor de locuințe multietajate din cartierele comuniste, mai ales cele de 4 -5 etaje. Tendința s-a atenuat, din diverse motive: au apărut probleme între proprietarii apartamentelor din bloc (nu s-au înțeles cu privire la înstrăinarea părților comune), au fost tot mai puțini doritori, în contextul dezvoltării de noi proiecte imobiliare, soluțiile de mansardare nu s-au dovedit tocmai eficiente și nici simplu de autorizat etc. Totuși, marile orașe mai dispun de un patrimoniu important: clădirile vechi din zonele centrale, care au de regulă poduri generoase, potrivite pentru mansardare.
Cu aproximativ un deceniu în urmă, a existat un trend destul de puternic al mansardării blocurilor de locuințe multietajate din cartierele comuniste, mai ales cele de 4 -5 etaje. Tendința s-a atenuat, din diverse motive: au apărut probleme între proprietarii apartamentelor din bloc (nu s-au înțeles cu privire la înstrăinarea părților comune), au fost tot mai puțini doritori, în contextul dezvoltării de noi proiecte imobiliare, soluțiile de mansardare nu s-au dovedit tocmai eficiente și nici simplu de autorizat etc. Totuși, marile orașe mai dispun de un patrimoniu important: clădirile vechi din zonele centrale, care au de regulă poduri generoase, potrivite pentru mansardare.
Cu
aproximativ un deceniu în urmă, a existat un trend destul de puternic al
mansardării blocurilor de locuințe multietajate din cartierele comuniste, mai
ales cele de 4 -5 etaje. Tendința s-a atenuat, din diverse motive: au apărut
probleme între proprietarii apartamentelor din bloc (nu s-au înțeles cu privire
la înstrăinarea părților comune), au fost tot mai puțini doritori, în contextul
dezvoltării de noi proiecte imobiliare, soluțiile de mansardare nu s-au dovedit
tocmai eficiente și nici simplu de autorizat etc. Totuși, marile orașe mai
dispun de un patrimoniu important: clădirile vechi din zonele centrale, care au
de regulă poduri generoase, potrivite pentru mansardare. În Occident, acestea
sunt valorificate la maximum, pentru că piața imobiliară este sensibilă la
locație, iar autoritățile încurajează folosirea eficientă a spațiului
construit. O mansardă în centrul Parisului sau Londrei costă o avere, chiar
dacă nu este un reper din perspectiva confortului. A venit vremea ca aceste
spații să fie valorificate și la noi, motiv pentru care vă propunem o abordare
metodică a temei, din diverse perspective: tehnică, estetică, juridică,
practică pur și simplu.
Avem
o structură, ce facem cu ea?
Ne putem gândi la următoarea situație de pornire: avem un
pod, ca mulți alții, într-un imobil ceva mai vechi (să zicem interbelic), cu
unul sau mai mulți proprietari. Cel mai probabil este un loc destul de întunecos,
rece iarna și cald, înăbușitor vara. Păsările își fac loc prin spărturi și se
stabilesc aici… în fine, se depozitează ceea ce probabil nu va mai folosi
nimeni niciodată. Dacă este un spațiu comun, haosul e garantat: fiecare locatar
își pune aici te miri ce și uită… Poate fi interesant să cauți printre
lucruri vechi, ba chiar poți recondiționa și refolosi unele dintre ele, pur și
simplu în scop decorativ.
Avantajele unui asemenea spațiu sunt însă enorme. În cazul
în care clădirile prevăzute cu poduri sunt situate în centrul unui oraș, fiind
vorba de clădiri vechi, locația este cea care ne avantajează.
Din perspectiva spațiului, acesta este de regulă necompartimentat, open space, permițândo
amenajare liberă și creativă; oferă posibilitatea unui arhitect să
utilizeze eficient spațiul și să amplaseze cât mai avantajos utilitățile.
Structura șarpantei, de regulă din lemn masiv, ajuns la o rezistență
considerabilă în urma deceniilor de mineralizare, aduce cu sine elemente
vintage care pot fi lăsate aparent, după o finisare oportună, sau mascate sub plăci de gips-carton. Combinația
de elemente retro și minimaliste sau hi-tech este căutată în această perioadă.
Iar totul trebuie pus în lumină… cu ajutorul unor ferestre de mansardă generoase
Velux, fără de care, în fond, acest spațiu nu ar avea nimic special. Daca
ferestrele sunt amplasate la nivelul de jos, se poate obține o perspectivă
asupra clădirilor învecinate care poate fi de neprețuit.
Situația
juridică
Foarte importanți sunt pașii pe care trebuie să îi facă
beneficiarul din perspectivă juridică, pentru a-l transforma în spațiul
locuibil dorit, de aceea am discutat cu reprezentanții unor instituții -primării,
notariate, oficii de cadastru și carte funciară.
În cazul imobilelor cu mai mulți proprietari, cel mai
adesea podurile nu sunt identificate distinct ca element de proprietate, ci
sunt trecute la spații comune, ca și casa scării, subsolurile tehnice, zonele
de acces etc. Proprietatea asupra podului este redată astfel în procente din
părțile comune ale clădirii, aparținând tututor proprietarilor apartamentelor, în funcție
de suprafața respectivelor unități (dacă nu cumva au înstrăinat dreptul
asupra lor). Atunci când un proprietar își vinde apartamentul dintr-un asemenea
imobil, va vinde deopotrivă și cota parte din terenul de sub casă, respectiv
din spațiile comune. Notarul va trece în mod expres în contractul de vânzare
aceste procente. Subsecvent, în extrasul de carte funciară ele vor apărea
distinct, sau la coloana cu alte observații.
Să luăm de pildă situația unei case cu trei
proprietari, unul care deține un apartament de 100 mp, iar alți doi cu câte 50
mp. Aici, podul neîncălzit, neamenajat, va aparține tuturor, în proporție
de 50 % primul și respectiv câte 25 % ceilalți doi cu apartamente mai mici. Cam
de aici apar și discuțiile, pentru că, legal, pentru orice lucrare la pod trebuie
să existe acordul tuturor proprietarilor și, desigur, o repartiție proporțională
a cheltuielilor. De multe ori, unul dintre aceștia dorește să investească și se
lovește de refuzul celorlalți, care pot dori să tragă un folos de aici și să-și
vândă cota parte din acest spațiu comun. Teoretic, se poate; practic, notarul
public va autentifica vânzarea doar în baza unui extras de carte funciară pe
spațiul menționat. Aceasta înseamnă să existe o documetație cadastrală a
podului, cu toți proprietarii existenți trecuți în acte și, în baza acesteia,
să se translateze proprietatea. În ultimul timp, se regăsește tot mai adesea și
situația aceasta, când apare un investitor interesat să cumpere întregul pod,
de la toți proprietarii, pentru a amenaja o locuință. Devenit proprietar tabular
exclusiv, el nu mai trebuie să solicite acordul celorlalți pentru a reamenaja
podul, dar trebuie să respecte legislația în domeniul construcțiilor. Cazul în
care există mai mulți proprietari este, desigur, complicat. Mai simplu este cel
în care avem un singur proprietar, dar și aici avem de-a face cu câteva obligații
legale.
Situația
fiscală
În mod normal, spațiile comune nu se impozitează la fel
ca apartamentele propriu-zise. Un proprietar cu un apartament și cotă la părți
comune din scări, respectiv pod, va plăti impozit doar pentru apartament și pentru
terenul de sub casă, evidențiate distinct pe decizia impunere și pe certificatul
de rol fiscal. Când însă podul devine spațiu locuibil, încălzit, proprietarul
acestui spațiu va plăti impozit integral pentru el, ca pentru orice apartament.
Totodată, dacă să zicem clădirea este construită în 1940, dar amenajarea
podului este finalizată cu recepția în 2018, spațiul respectiv va fi impozitat
ca o clădire nouă, nemaibeneficiind de deducerile existente pentru clădirile
vechi. Diferența poate fi destul de mare, iată un exemplu concret: pentru casa
cu un singur proprietar din 1940, în suprafață de circa 250 mp utili, impozitul
înaintea reparațiilor capitale se poate ridica la 500 lei, exclusiv teren; după
recepția lucrărilor, impozitul anual poate crește la 1.100 lei exclusiv terenul,
deci mai mult decât dublu.
Autorizare
În situația în care podul permite transformarea în spațiu
locuibil, proprietarul acestui spațiu trebuie să parcurgă o serie de pași
pentru autorizare. Trebuie să fim conștienți de faptul că, amenajând o mansardă
locuibilă, putem aduce schimbări structurii, sarcinilor care apasă asupra
clădirii, funcționalității spațiului; și chiar dacă asemenea sarcini ni se par
nesemnificative, trebuie să cerem opinia unui arhitect, care va decide unde se
încadrează această intervenție. Mulți sunt de părere că ”nu știe și nu
interesează pe nimeni ce fac eu în pod”; este o concepție greșită nu doar din
perspectiva siguranței locatarilor (care este reală!), ci și dintr-una
pragmatică: o asemenea mansardă nu se poate vinde fără documentele potrivite,
conform legislației în vigoare. Unii ajung să aibă nevoie de proiect la ani
după ce au finalizat lucrarea și… e destul de dificil. Dar să vedem și o
părere autorizată.”Pentru cadastrarea
unei mansarde amenajate într-un pod nelocuit anterior, în primul rând trebuie
să existe o autorizație de extindere, sau de construire a mansardei.
Autorizația se obține în baza unui proiect elaborat de un arhitect, iar cu
această autorizație și cu procesul verbal de recepție aferent se merge la
primărie pentru eliberarea certificatului de atestare a edificării construcției
sau de extindere. Apoi, se merge la administrația financiară pentru înscrierea
pe rol a mansardei. Ulterior, se poate depune dosarul la cadastru pentru
înscrierea în cartea funciară a autorizației și implicit a mansardei”,
arată domnul Cornel Mânzat, reprezentantul firmei de cadastru Globus Geoproiect.
În aceste cazuri mai există și alte particularități. De
exemplu, utilitățile, inițial inexistente de regulă la acest nivel, sunt
necesare, și atunci este nevoie de aprobări speciale, mai ales când este vorba
despre rețeaua de gaze. Instalația de apă curentă trebuie verificată, să aibă
suficientă presiune (dacă nu, se montează o pompă suplimentară). Transformarea
unui pod în mansardă este atractivă, însă deloc simplă, pentru că investitorul
se poate confrunta cu numeroase situații, unele previzibile, altele nu. Este
suficient să ne gândim la stabilitatea și rezistența structurii, la
etanșeitatea învelitorii, eficiența energetică (termoizolarea este
obligatorie), accesul, sarcinile suplimentare asupra construcției atunci când
apar noi funcționalități etc.
Confort:
temperatură, iluminare, aer
Un bun început este faptul că zona superioară a
construcției este cea mai caldă, datorită aerului cald care se ridică natural,
după o simplă lege a fizicii. Totuși, termoizolarea este obligatorie, de
preferat cu materiale cât mai performante, ignifugate. Etanșeitatea învelitorii
trebuie verificată, pentru că acum orice picătură de apă deranjează. Dar nimeni
nu vrea să se închidă într-un spațiu întunecos și neaerisit, eventual
limitându-se la acele câteva lucarne mici, prevăzute la vechile clădiri pentru
ca aerul să circule prin pod. Așadar, un aspect important este rezolvarea
problemei iluminării naturale și a ventilației. Cea mai bună metodă este
montarea unor ferestre de mansardă Velux, care transformă radical acest spațiu.
Cu câteva astfel de ferestre, un pod neprimitor poate deveni cel mai atractiv
spațiu al clădirii. Zona utilă se extinde nesperat, cu o nouă perspectivă
asupra vecinătăților și asupra propriului mod de a locui. Iar mansarda obținută
poate avea și altă destinație decât cea de locuință – la fel de bine poate fi
sediul unor birouri, un atelier etc. Important este ca incinta (sau incintele) să
aibă lumină pentru o perioadă cât mai lungă din zi, iar ferestrele de mansardă
au acest avantaj, în mod excepțional. Și pentru că am vorbit mai devreme despre
combinația dintre vechi și nou, ce poate fi mai ”trendy” decât ca, într-un
spațiu marcat de trecerea timpului, cu o atmosferă aparte, să vii cu niște
ferestre de mansardă performante, eficiente energetic, care permit aerisirea și
sunt automatizate, având acționare de la distanță?