Calitatea lucrărilor și garanția oferită de executant

Ni se întâmplă destul de des, din păcate, să auzim despre probleme ale beneficiarilor în legătură cu calitatea lucrărilor de construcții – uneori este vorba despre materiale, alteori (ceva mai des) despre execuție. Contextul nu ne este favorabil, deoarece piața sectorului construcțiilor duce lipsă de forță de muncă calificată, mai intens și cu efecte mai vizibile decât în alte domenii, în contextul în care toată lumea își dorește să locuiască și să muncească în siguranță și confort. În calitatea sa de client, beneficiarul lucrărilor de construcții are drepturi bine stabilite de legislația în vigoare, unul dintre acestea fiind garanția, care trebuie acordată de constructor, antreprenor sau, în cazul unor intervenții locale, de către firma de execuție, nu doar de către producătorul de materiale.

Drepturile beneficiarului

Când beneficiarul își cunoaște drep­turile, el poate reacționa dacă nu îi sunt îndeplinite așteptările, dar este foarte dificil dacă lucrările se realizează fără contracte clare și fără aportul unui specialist care să apere interesul clientului (acesta poate fi dirigintele de șantier, proiectantul sau chiar un reprezentant al autorităților – primăria care a emis autorizația de construire, ISC-ul, ISU etc.). În general, reprezentanții autorităților sunt privite ca făcând parte din „cealaltă tabără”, ceea ce este de foarte multe ori o concepție păguboasă, cu toate nemulțu­mirile pe care le-am avea în privința acestora.

Legea 10/1995, cu modificările din 2018, îi ajută pe beneficiari să aibă mai multă siguranță în relația cu constructorul (în speță cu montatorul de acoperișuri sau cel care realizează lucrări pentru fațadă, tâmplărie etc.).

Aici se specifică foarte clar, încă de la articolul 1: ”Calitatea construc­ţiilor este rezultanta totalităţii perfor­manţelor de comportare a acestora în exploatare, în scopul satisfacerii, pe întreaga durată de existenţă, a exigen­ţelor utilizatorilor şi colectivităţilor”. Prin urmare, dacă bene­ficiarul nu este mul­țumit de lucrare după finalizare, chiar și după recepția finală, are legea de partea sa, cel puțin teoretic.

Este adevărat, exprimarea este vagă și uneori este dificil de spus care sunt stardadele de calitate ale unui con­su­mator, de aceea este de preferat să ne ghidăm după normativele în vigoare, respectiv după fișele tehnice ale produ­cătorilor și manualele lor de punere în operă. Bineînțeles, vorbim de producători care au toate actele în regulă, cu certi­ficate de conformitate privind perfor­manțele produselor, marcaj CE, o tehnologie de punere în operă pusă la punct, capacitatea de a oferi consultanță ș.a.m.d.

Calitatea în construcții invocată de lege vizează nu doar lucrările care au nevoie de autorizație de construcție, ci și intervențiile la construcțiile existente, iar prin intervenție înțelegem, printre altele, și desfiinţarea parţială, consolidarea, re­pa­ra­ţia, modernizarea, modificarea, ex­tin­­derea, reabilitarea, reabilitarea ter­mică, creşterea performanţei energetice, reno­varea, schimbarea de destinaţie, protejarea, restaurarea sau conservarea. Unele dintre acestea nu au nevoie de autorizație de construcție (de exemplu să înlocuiești câteva țigle sparte, sau să repari o tencuială decorativă), dar și ele se află sub regimul respectării calității în construcții. Conform legii, în contracte nu se pot înscrie niveluri şi cerinţe referitoare la calitate inferioare reglementărilor în vigoare.

Bineînțeles, prima condiție este ca acel contract să existe. Și încă ceva: conform legii, intervenţiile la construcţiile existente se consemnează obligatoriu în cartea tehnică a construcţiei (cine are, desigur…). Inclusiv menționarea unui finisaj sau a unei reparații este utilă, deoa­rece dedesubt se pot ascunde multe.

Cu sau fără autorizație de construire

Să le abordăm pe rând. Legislația îi apără în mod expres pe cei care au obținut o autorizație de construire, ceea ce este firesc. În linii mari, au nevoie de autorizație lucrările care implică structura de re­zis­tență a construcției și siguranța celor care o utilizează. Nu sunt incluse aici finisajele și reparațiile, cu excepția cazului în care este vorba despre clădiri monu­ment istoric sau din zone protejate, su­puse unui alt regim legislativ. Atât prin Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, cât și prin Regu­la­mentul de recepție a lucrărilor de cons­­trucții și a instalațiilor aferente aces­tora, ajuns în forma finală prin HG 343/2017, lucrările care au primit auto­rizație de construire beneficiază de o perioadă mini­mă de garanție, care este cuprinsă între Recepția la terminarea lucrărilor și Recepția finală. În acest interval de timp, beneficiarul are posibilitatea de a urmări com­por­tamentul construcției și a identifica even­tualele vicii ascunse, urmare a unei exe­cuții ne­cores­punzătoare, soli­citând exe­­cu­tan­tului reme­dierea pro­ble­melor.

­Această perioadă de garanție depinde de clasa de importanță a cons­trucției, după cum urmează:

5 ani pentru construcțiile încadrate în categoriile de importanță A și B – în general, lucrări publice de anver­gură, pre­cum șosele, căi ferate, poduri, baraje etc.;

3 ani pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță C – clădiri cu mai mult de două niveluri sau clădiri industriale;

1 an pentru construcțiile încadrate în categoria de importanță D – case cu regim de înălțime de maximum P+E, anexe gospodărești, cons­truc­ții pro­vizorii.

Așadar, blocurile de locuințe intră la categoria C, iar casele cu parter sau parter și etaj la categoria D; există tentația ca unele clădiri multietajate din categoria C să fie înscrise la categoria D, pentru a oferi o garanție de un an (cel mai simplu prin declararea mansardei ca simplu pod nelocuit) – de aceea, trebuie să fim foarte atenți la încadrare și la forma în care este menționat acest lucru în contract. Inclusiv finisajele sunt garantate pe o perioadă de timp similară întregii construcții.

Aceste perioade de garanție sunt cele minim acceptate, deci, teoretic, execu­tantul poate oferi garanție pe o perioadă mai îndelungată, dar se întâmplă foarte rar; mai degrabă se încheie contracte de mentenanță, cu costurile suplimentare aferente. Când se încheie perioada de garanție conform regulilor de mai sus, în următoarele 10 zile trebuie să se facă recepția finală, în condițiile prevăzute de legislație, adică întrunind o comisie formată dintr-un reprezentant al pro­prie­tarului, unul al investitorului (când este cazul), specialiști autorizați angajați de beneficiar, proiec­tantul și cei care au realizat lucrarea. Spre deosebire de recepția la terminarea lucrărilor, nu mai este necesară prezența reprezentanților autorităților, în schimb procesul verbal încheiat este transmis și Inspectoratului de Stat în construcții și autorității care a emis Autorizația de construire. Dacă se constată deficiențe provenite de la calitatea necores­pun­zătoare a lucrărilor, acestea vor fi rezolvate în cel mult 90 de zile, iar perioada de garanție se va prelungi cu perioada remedierii defec­telor. Aceasta în condițiile în care imobilul a fost utilizat conform destinației și nu a fost afectat de vreun eve­niment nepre­văzut (inundație, incen­diu etc.).

Între­ru­perile sunt și ele înso­țite de procese verbale; în general, este extrem de important ca aceste etape să fie susținute de documente, deoarece în lipsa lor este dificil ca păgubitul să își poată susține drepturile în instanță.

Legea din 2017 referitoare la modul de desfășurare a recepției finale a regle­mentat și altceva: prin anumite prevederi, firmele de construcții sunt respon­sabilizate pentru respectarea calității lucrărilor, având competențe tehnico-profesionale ridicate.

De ase­menea, s-a urmărit ca inves­titorii­/dezvoltatorii să nu poată da în folosință clădirile construite fără această recepție finală și fără cartea tehnică, amenzile fiind destul de mari (între 20.000 și 40.000 de lei).

Mai trebuie spus că viciile ascunse, apărute din cauza unor deficiențe de proiectare, execuție sau calitate a materialelor, rămân în responsabilitatea celor care au asigurat serviciile respective pe o perioadă de până la 10 ani, iar dacă este vorba despre structura de rezistență, pe întreaga durată de viață a construcției (bineînțeles, dacă există suspiciuni că nu a fost respectată legislația în vigoare la data construirii).

Importanța contractului

În cazul în care nu este necesară o autorizație de construire, lucrurile sunt un pic mai complicate, pentru că legea nu prevede o perioadă minimă de garanție; nu există recepție parțială, recepție finală, deci nici perioada de probă dintre ele. De regulă, nu este nevoie de autorizație atunci când se schimbă doar învelitoarea, cu același material, și atunci beneficiarul apelează la o firmă de montatori sau la un PFA. Tocmai în situații de acest gen, contractul devine decisiv, dacă în el este menționată o perioadă de garanție. Lipsa unui contract este, de fapt, unul dintre dezavantajele majore ale lucrărilor în regie proprie, în care se construiește fără ca statul să poată obține ceva prin impozitare, dar nici beneficiarul nu are nicio garanție.

Chiar dacă are facturi la achiziția de materiale, este foarte greu să dovedești în instanță că cineva nu a lucrat cum trebuie, pentru că totul se desfășoară în afara sistemului. Cel mult, meseriașul ne­pri­ce­put poate fi con­dam­nat pentru înșe­lăciune și eva­ziune fiscală, dar acest lucru nu îți repară acoperișul.

Și încă ceva: este important să facem o distincție clară între garanția produselor și cea a lucrărilor de execuție, deseori creându-se o confuzie între acestea două.

Mulți montatori sau aplicatori se pro­movează cu ajutorul garanției de produs, dar garanția minimă oferită efectiv pentru lucrare este cea prevăzută de lege. Problema este că toate documentele de garanție, certificatele de conformitate sau calitate care însoțesc un produs nu ne pot da siguranță fără o punere în operă opti­mă, conform normativelor în vigoare sau ghidurilor de execuție date de produ­cător. Producătorii nu au nicio vină dacă, de exemplu, învelitoarea unui acoperiș sau un termosistem de fațadă nu au fost montate așa cum indică instrucțiunile de montaj. De aceea, mulți dintre pro­du­cători au liste cu firme de execuție agrea­te, evitând astfel ca lipsa de profesionalism a unora să aibă efecte nedorite asupra imaginii produselor. Aceste parteneriate au în spate traininguri, activități de consultanță, contracte care prevăd cu rigurozitate responsabilitățile fiecărei părți.

Există firme de execuție care nu își asumă responsabilitatea punerii în operă a unui produs pe care nu îl cunosc sau în care nu au încredere.

De aceea, este bine ca alegerea materialelor și a firmei de execuție să se facă în paralel. Oricum, așa cum am spus, legea prevede că în contracte nu se pot menționa produse sau lucrări a căror calitate este sub nivelul de calitate minim impus de normative.