Prin decretul de tristă amintire nr. 92/1950, „pentru asigurarea unei bune gospodăriri a fondului de locuinţe supuse degradării din cauza sabotajului marei burghezii şi a exploatatorilor care deţin un mare număr de imobile” și „pentru a lua din mâna exploatatorilor un important mijloc de exploatare”, au fost naționalizate extrem de multe proprietăți – doar în București, numărul a fost de ordinul zecilor de mii. De aici și numărul mare de situații problematice care au apărut și apar în continuare, după retrocedarea sau cumpărarea acestor unități locative. Sunt probleme care au consecințe nu doar asupra modului în care proprietarii folosesc spațiile comune, ci și asupra capacității lor de a întreține imobilele respective sau de a le optimiza confortul.
Este relativ cunoscută situația că, în trecut, după procesul de naționalizare a imobilelor, autoritățile statului din timpul regimului comunist au avut misiunea de a „optimiza” spațiile din imobilele naționalizate în scopul de a oferi locuințe persoanelor care urmau să devină noii chiriași ai statului, în locul foștilor proprietari. Se cunoaște, de asemenea, că aceste clădiri au fost gândite de arhitecții și proiectanții de la momentul construirii acestora (unele asemenea imobile având vechimi de peste 100 de ani) ca locuințe individuale, în cadrul cărora spațiile comune și dependințele erau gândite să asigure nevoile specifice unei singure familii, ai cărei membri conviețuiau și aveau acces neîngrădit la întreaga clădire. Nu se punea problema unei coproprietăți la acel moment.
Însă, noua nevoie de împărțire a acestor clădiri în scopul creării mai multor unități locative individuale pentru închiriere a condus la compartimentări, care de multe ori, au neglijat însăși destinația inițială a spațiilor din clădire, astfel cum aceasta fusese gândită la momentul proiectării. Această nou creată stare nu a generat probleme deosebite atât timp cât statul a rămas unicul proprietar al clădirii, calitate în baza căreia îi revenea exclusiv obligația de a întreține elementele structurale ale clădirii, și calitate în baza căreia își putea permite să închirieze suprafețele în modul cum acestea fuseseră regândite, fără să existe riscul de a întâmpina rezistență de la locatarii acelei perioade.
Situația coproprietății a apărut doar după ce foștii chiriași ai statului au achiziționat apartamentele pe care le dețineau în folosință, aceștia devenind proprietari. Ei au devenit vecini fie cu alți chiriași care au achiziționat alte apartamente, fie cu foștii proprietari cărora le-au fost retrocedate apartamentele nevândute, fie și cu statul însuși care a rămas proprietar. Bineînțeles, există și situația în care într-o clădire se află toate categoriile de proprietari enumerate, ceea ce face ca buna înțelegere între ei să fie adesea imposibilă. Din ce în ce mai des, în cazul imobilelor vechi, cu mai mulți proprietari noi de apartamente, ies la suprafață probleme de administrare a spațiilor comune din interiorul acestor imobile.
Recompartimentările despre care am amintit mai sus au creat inclusiv blocaje concrete ale accesului unora dintre proprietarii de apartamente (coproprietarii părților comune) la o parte dintre spațiile comune respective, precum pod, subsol, holuri comune, terase etc.
Astfel, proprietarii lipsiți de acces nu își pot exercita nici prerogativa folosinței (element esențial al dreptului lor de proprietate) asupra porțiunii din spațiul comun la care accesul este blocat, nici nu își pot îndeplini obligațiile care țin de conservarea clădirii. Pentru exercitarea drepturilor și îndeplinirea obligațiilor, aceștia depind doar de bunăvoința celorlalți proprietari care au o posibilitate de acces, bunăvoință care de cele mai multe ori nu există și care oricum nu rezolvă nevoile propritarilor interesați.
Soluționarea definitivă a acestor situații, în sensul acordării dreptului și a accesului efectiv la spațiile rămase izolate, este de competența instanțelor judecătorești, însă din punct de vedere practic, rezolvarea acestora nu este doar o problemă strict juridică. Un cuvânt important de spus îl au participanții cu competențe tehnice care, de cele mai multe ori, au sarcina de a identifica acele modalități care să asigure un echilibru între drepturile și îndatoririle coproprietarilor.
Simona Mitrănescu , avocat specializat
construcţii şi imobiliare
Str. Ştefan Mihăileanu, Nr. 28, Sector 2, Bucureşti
Tel: +40 (722) 149 720
Email: simona.mitranescu@imolegal.ro;
web: www.imolegal.ro